1. TỔNG QUAN
Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (Nam Long Investment Corporation): Nam Long là một trong những chủ đầu tư có kinh nghiệm lâu đời nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Kinh doanh chủ yếu các loại hình và dịch vụ bất động sản.
Mã cổ phiếu: NLG
Giá khuyến nghị mua: 60.000 VND (giá hiện tại)
Thời gian theo dõi: 3 tháng kể từ 08/11/2021 đến ngày 08/02/2022. ( Nếu đầu tư trung hạn có thể nắm giữ hết quý 2 năm 2022 vì đây là thời điểm rất nhiều dự án lớn của NLG rất có thể sẽ hạch toán Doanh Thu, Lợi Nhuận)
Giá mục tiêu: 85.200 VND (25.33% upside từ giá đóng cửa ngày 08/11/2021)
Giá cut loss: 52.000 VND (giá cổ phiếu quay lại lấp gap ngày 27/10/2021 thì em nghĩ nên cutloss bởi ngày 26/10 có mọt cây nến xanh với vol lớn báo hiệu dòng tiền đã vào cổ phiếu; cut loss là 13%)
2. KẾT QUẢ KINH DOANH
- Doanh thu Quý 3/2021 chỉ đạt có 151 tỷ giảm khoảng 76% so với Quý 3/2020; Lũy kế 9T/2021 đạt 788 tỷ giảm 39% so với cùng kì ( do dự án Flora Mizuki đã bị hoãn bán sang Q4/2021 cũng như hoạt động bàn giao nhà bị ảnh hưởng nghiêm trọng ). Trong Quý 3 NLG chỉ mở bán online được 2 dự án là VALORA CẦN THƠ và EHOME SOUTHGATE.
- Lợi nhuận Quý 3/2021 đạt 76 tỷ giảm khoảng 39% so sới cùng kì nhưng biên Lợi Nhuận gộp ( BIÊN LNG ) tăng trường rất mạnh lên tới 51% (NLG đang bước vào chu kì bán hàng, đẩy mạnh bàn giao dự án và ghi nhận doanh thu)
- Lợi nhuận sau thuế (LNST) Quý 3/2021 đạt khoảng 295 tỷ tăng trưởng 822% so với cùng kì (YOY). Vậy nguyên nhân từ đâu… Nếu bóc tách ra chúng ta sẽ thấy LN của NLG quý 3 chủ yếu đến từ Lợi nhuận tài chính đột biến (khoảng 350 tỷ) nhờ bán một phần dự án Southgate cho đối tác Nhật Bản, vậy thực tế hoạt động kinh doanh lõi đang bị lỗ ròng vì chi phí lãi vay và chi phí quản lí doanh nghiệp tăng lên khá nhiều.
- EPS Quý 3/2021 đạt 2387 (VND). EPS 4 Quý gần nhất đạt 6207 (như vậy PE hay nay đang xấp xỉ 10 lần). Với xu hướng ngắn hạn đến hết Quý 1/2022 thì thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn còn khá tốt, làn sóng đầu cơ BDS đang tăng mạnh (kì vọng về gói kích thích kinh tế 35 tỷ đô...) thì PE hiện tại = 10 là khá hợp lí, xu hướng tương lai rất khả quan
- NLG có một sự đặc biệt cứ lặp đi lặp lại đó là: Doanh Thu Quý 4 các năm đều tăng đột biến và là quý cao nhất trong 4 quý trong năm kéo theo Lợi nhuận cũng tăng đột biến. (Ảnh tổng hợp phía dưới).
3. CƠ CẤU TÀI SẢN
- Tổng tài sản tại ngày 30/09/2021 tăng khoảng 77% so với ngày 31/12/2020 là do Đầu tư tài chính ngắn hạn tăng mạnh từ 35 tỷ lên 1358 tỷ => tạo ra Doanh thu tài chính rất lớn khoảng 371 tỷ vào Quý 3/2021) và Hàng Tồn Kho tăng mạnh ( tăng từ 6,069 tỷ lên 17,655 tỷ chủ yếu do xây dựng xong một số dự án và hợp nhất dự án Southgate )
- Hàng Tồn kho tăng mạnh lên 17.654 tỷ là các dự án rất rất lớn mà em sẽ trình bày ở phàn dưới nhé!!!
- Nợ phải trả tăng mạnh ( từ 6,922 tỷ lên 11,107 tỷ ) nhưng chủ yếu tăng lên khoản người mua trả tiền trước ( từ 2,097 tỷ lên 3820 tỷ , chủ yếu là khách hàng trả tiền trước cho các dự án AKARI CITY, MIZUKI PARK , SOUTHGATE và một phần IZUMI ĐỒNG NAI.
- Vay nợ dài hạn tăng khoảng 1000 tỷ so với 31/12/2020 chủ yếu để tài trợ vốn cho các dự án đang triển khai như AKARI, EHOME 3,4,5.
- Vốn chủ sở hữu tăng gấp đôi ( từ 6,700 tỷ lên 13,000 tỷ ) do thặng dư vốn cổ phần tăng gần 2,000 tỷ; LNST chưa phân phối tăng khoảng 500 tỷ và đặc biệt là lợi ích của cổ đông không kiểm soát tăng thêm 3,000 tỷ ( RỦI RO )
- D/E = 0.85 ( mức trung bình ngành ) , Hhh ( hệ số thnah toán hiện hành ) = 3.28 ( rất tốt ) ; vay nợ tài chính chỉ khoảng 4,000 tỷ => cơ cấu tài chính khá vững vàng, tỉ lệ đòn bẩy tài chính mức vừa phải, rủi ro thanh khoản , không trả được các khoản nợ đến hạn gần như không có.
4. DỰ ÁN TIÊU BIỂU
Các dự án tiêu biểu đang bán hàng và có khả năng ghi nhận DOANH THU vào quý 4/2021 hoặc quý 1/2022 (ghi nhận một phần hay tất cả thì phụ thuộc nhiều yếu tố như: khả năng bán hàng ,bàn giao nhà,
Ban Lãnh Đạo …)
- DỰ ÁN IZUMI (ĐỒNG NAI): Tổng diện tích 170 Ha gầm nhà phố, biệt thự , shop house nằm cạnh sông Đồng Nai (vị trí cực đẹp). Cơ sở pháp lí rõ ràng đã được cấp phép và bắt đầu mở bán từ quý 4/2021. Đây là dự án trọng điểm NLG khi đã đầu tư hơn 7000 tỷ VND (một phần quyền sử dụng đất thuộc dự án là tài sản đảm bảo cho khoản vay 237 tỷ từ ngân hàng TMCP Phương Đông với lãi suất 9.4% đáo hạn vào 31/05/2025)
- DỰ ÁN SOUTHGATE (BẾN LỨC - LONG AN): tổng diện tích 355 Ha. Giai đoạn 1 dự án Waterpoint do Công ty Cổ phần Southgate – liên doanh 4 đơn vị thực hiện là: Nam Long, NNR, TBS Group và Tân Hiệp theo tỷ lệ 50% – 35% – 10% – 5% làm chủ đầu tư. Trong đó Nam Long và NNR nắm tỷ lệ chi phối trong dự án này. Giá bán ước tính trên 2,9 tỷ/căn. Quý 4 đang mở bán khu southgate Rivera 2. (đây là tài sản đảm bảo để vay 300 tỷ từ ngân hàng TMCP Phương Đông đáo hạn vào tháng 4/2022)
- DỰ ÁN HOÀNG NAM (AKARI): nằm ở Quận Bình Tân do NLG liên doanh với đối tác Nhật Bản bắt đầu xây dựng từ năm 2019, với diện tích 8.56 Ha với 4660 căn hộ (đơn vị thi công xây dựng là CTD). Dự kiến quý 4/2021 NLG sẽ bàn giao số lượng lớn căn hộ. (các khoản phải thu phát sinh trong tương lai từ Hợp đồng dự án được thế chấp để vay 400 tỷ từ ngân hàng TNHH MTP Standard Chartered và Ngân Hàng TMCP Phương Đông đáo hạn vào cuối năm 2022)
- DỰ ÁN PARAGON ĐẠI PHƯỚC: Diện tích khoảng 45 Ha, sổ đỏ lâu dài với người Việt hoặc 50 năm đối với người nước ngoài. Thời gian triển khai từ năm 2020, dự kiến bán hàng quý 3/2021. Nhưng trong Quý 3/2021 NLG đã chuyển nhượng một phần dự án cho NISHIP NIPPON RAILROAD cùng phát triển dự án và thu về khoảng 300 tỷ VND.
- DỰ ÁN VÀM CỎ ĐÔNG (WATERPOINT): Tổng thể dự án có quy mô quy hoạch lên tới 355ha, gồm cả khu nhà ở, công trình tiện ích, khu phức hợp thể thao dự kiến triển khai trong 5 năm và chia thành 3 giai đoạn. Hiện nay đnag bàn giao nhà ở tại khu dân cư AN THẠNH (giai đoạn 1 của dự án). Giá bán dự kiến sẽ trên 1.7 tỷ /căn. (đây là tài sản đảm bảo cho khoản vay 526 tỷ từ ngân hàng TNHH MTP Standard Chartered)
- DỰ ÁN VALORA CẦN THƠ: quy mô khoảng 43 Ha gồm 3 giai đoạn phát triển. Trong quý 3/2021, NLG đã tiến hành bán online với giá bán đất nền khoảng 26 triệu /m2, nhà xây sẵn khoảng 6 tỷ/căn (theo akari.vn).
MỘT SỐ DỰ ÁN KHÁC
- DỰ ÁN PHÙ HỮU
- DỰ ÁN ARECO (FLORA NOVIA)
- DỰ ÁN NGUYÊN SƠN
- DỰ ÁN PHƯỚC LONG B –MỞ RỘNG
- DỰ ÁN VSIP HẢI PHÒNG
- DỰ ÁN TÂN THUẬN ĐÔNG (EHOME 5)
- DỰ ÁN BÌNH DƯƠNG (EHOME 4)
- DỰ ÁN TIẾN HÙNG (EHOME 3)
- DỰ ÁN PHÚ ĐỨC
- DỰ ÁN LONG AN
- DỰ ÁN CASA (KHU DÂN CƯ FUJI)
5. LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
- BAN LÃNH ĐẠO: luôn luôn phát triển, gắn bó với doanh nghiệp , có năng lực cao. Tốc độ triển khai các dự án của NLG rất nhanh, quy mô các dự án rất lớn, pháp lí rất minh bạch rõ ràng, chiến lược đánh vào các khu vực địa lí đẹp như Quận Bình Tân (HCM), ven sông Đồng Nai…hưởng lợi rất lớn từ làn sóng đầu tư công vào khu vực phía Nam. Doanh thu, lợi nhuận các năm đều tăng trưởng 2 chữ số => tầm nhìn và năng lực của ban lãnh đạo
- Quý 4 năm 2021 dự kiến NLG sẽ ghi nhận doanh thu ở 2 dự án là VALORA Cần Thơ và EHOME Southgate. Và có thể tiếp tục mở bán 4 dự án mới là IZUMI ( giai đoạn 1 ), AKARI . SOUTHGATE RIVERA 2, PARAGON ĐẠI PHƯỚC VÀ WATERPOINT. Quý 4/2021 và cả năm 2021 sẽ có kết quả rất tích cực.
- LÃI SUẤT CHO VAY: lãi suất cho vay mua nhà ở các ngân hàng giữ mức ổn định hơn 9% kích cầu bất động sản phát triển mạnh mẽ trở lại. và trong bối cảnh lạm phát VN 9 tháng đầu năm đang ở mức thấp. Mục tiêu kiểm soát lạm phát dưới 4% của chính phủ là rất khả thi. vậy không có lí do gì để lãi suất tăng mạnh trở lại cả, mà sẽ tăng từ từ.
- ĐẦU TƯ CÔNG: phía Nam ( phía Đông Nam ) là nơi được hưởng lợi nhất từ làn sóng đàu tư công và giá đất các khu vực này đã tăng vọt. Sóng tăng giá cổ phiếu Bất Động Sản đã diễn ra rất mạnh sau khi có thông tin về gói kích thích kinh tế 800.000 tỷ gửu lên Quốc Hội. NLG với rất nhiều dự án BDS phía Nam chắc chắn sẽ hưởng lợi mạnh mẽ từ làn sóng đầu tư công lần này.
- RỦI RO VỀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN: thị trường tăng điểm rất nhanh lên mức 1456 điểm , trong đó nhóm cổ phiếu BDS tăng rất nóng nên sẽ có RỦI RO điều chỉnh ngắn hạn. Tuy nhiên nhìn về trung và dài hạn, cá nhân em đánh giá nhóm Cổ phiếu BDS vẫn còn dư địa tăng trưởng rất lớn. (Quan điểm của các anh chị thế nào ạ hãy comment xuống bài viết để cho em biết nhé !!!)
- RỦI RO KHÁC: Báo cáo quý 3/2021 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước trong quý 3/2021 đạt 35.852 sản phẩm, giao dịch đạt 16.647 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 40,9%. Thu nhập người dân giảm mạnh dẫn đến thanh khoản của thị trường BDS rất ảm đạm,. Nếu dịch COVID các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
6. ĐỊNH GIÁ
Với những thông tin trên, em đưa ra mức dự phóng: (kiến thức em còn hạn chế nhưng do bài viết trước về BSR anh Bùi Ngọc Long có comment là EPSfw bao nhiêu thì không có. EM thấy đây là một comment rất hay nên em đưa thêm quan điểm của mình vào bài phân tích lần này vì EPS thực sự rất quan trọng)
• Năm 2021 sẽ ghi nhận doanh thu ở một số dự án: dự án AKARI City = 1560 tỷ (2021-2022) ; dự án VALORA Cần Thơ = 700 tỷ (2021 – 2022) ; Dự án EHOME SOUTHGATE = 910 tỷ (2021 – 2025); dự án. WATERPOINT = 500 tỷ (giai đoạn 1, đang triển khai giai đoạn 2) ; dự án MIZUKI = 700 tỷ (bàn giao từ 2021 – 2023); thoái vốn một phần tại dự án SOUTHGATE = 300 tỷ (ước tính doanh thu các dự án theo tiến độ bán hàng và bàn giao nhà, Tham khảo BCTC NLG, Báo Cáo thường niên 2021 và Báo cáo Phân tích NLG của MBS)
Doanh thu 2021 đạt khoảng 4.670 tỷ (tăng trưởng 103 % so với năm 2020)
Lợi nhuận gộp đạt 2.568 tỷ (tăng trưởng 60% so với 2020) ứng với mức Biên Lợi Nhuận Gộp (BIÊN LNG) là 55%
Lợi nhuận sau thuế (LNST) là 2.100 tỷ (tăng trưởng 112 % so với năm 2020) ứng với Biên LNST là 45 % (một phần nhờ Doanh thu tài chính khoảng 500
tỷ nhờ việc thóai vốn tại dự án southgate)
Khối lượng cổ phiếu lưu hành = 345.270.660 => EPS = 6.085 (VND)
Với mức PEfw = 14 (thấp hơn PE trung bình ngành BĐS là 18.6) nên dự đoán giá cổ phiếu = 85.200 (VND)
(PE của một số doanh nghiệp cùng ngành VHM= 9.3; DXG= 16.5; KDH= 26; PDR= 28)
Em có đọc bài phân tích NLG của MBS. Các chuyên gia tại MBS dự phóng giá của NLG khoảng 73.000 VND (các anh chỉ tham khảo ảnh bên dưới ạ). với yếu tố đầu cơ rất cao của ngành BDS giá NLG sẽ còn rất nhiều dư địa tăng trưởng.
Những thông tin chỉ mang tính chất tham khảo và học hỏi và là quan điểm, nhận định , đánh giá trên quan điểm cá nhân của em. BÔNG HOA ĐẸP NHẤT LÀ BÔNG HOA NỞ ĐÚNG THỜI ĐIỂM VÀ NLG THẬT SỰ ĐÃ ĐẸP LẠI ĐÚNG THỜI ĐIỂM. HY vọng em sẽ đem đến cho mọi người một số thông tin hữu ích. Hãy like và để lại đánh giá của anh chị về bài viết nhé. Nếu thấy hay hãy like, share và comment cho em biết suy nghĩ của các anh chị nhé. Mỗi comment của anh chị sẽ giúp chàng sinh viên như em rất nhiều ạ !!!
Em xin chân thành cảm ơn ạ.
