Thị trường bất động sản luôn biến động không ngừng, và việc hiểu rõ về cung bất động sản là yếu tố then chốt giúp các nhà đầu tư, người mua và người bán đưa ra quyết định sáng suốt. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích khái niệm, các điều kiện hình thành và những yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản, mang đến cái nhìn toàn diện và hữu ích.
Khái niệm về bất động sản
Trước khi tìm hiểu về cung bất động sản, chúng ta cần nắm rõ khái niệm về bất động sản. Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có định nghĩa riêng biệt về bất động sản. Tuy nhiên, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bao gồm động sản và bất động sản, có thể là tài sản hiện hữu hoặc hình thành trong tương lai.
Bất động sản là một loại tài sản hiện hữu hoặc hình thành trong tương lai
Bộ luật Dân sự đã liệt kê chi tiết các loại bất động sản, bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất và tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Từ đó, có thể hiểu bất động sản là những tài sản bao gồm đất đai và các tài sản được gắn liền với đất, ví dụ như nhà cửa (bao gồm nhà đất, nhà chung cư), công trình xây dựng, khu công nghiệp, cây cối, khoáng sản dưới lòng đất, và các yếu tố tự nhiên khác.
Điểm khác biệt cơ bản so với động sản (tài sản có thể di chuyển) là bất động sản không thể dịch chuyển khỏi vị trí ban đầu.
Cung bất động sản là gì?
Cung bất động sản (tiếng Anh: Real Estate Supply) là tổng khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng được đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nhất định, với một mức giá giới hạn. Đây là một khái niệm quan trọng, phản ánh sự sẵn có của các loại hình bất động sản để đáp ứng nhu cầu của người mua.
Cung bất động sản là nguồn bất động sản sẵn sàng bán ra
Cung bất động sản bao gồm lượng đất đai, nhà đất, nhà chung cư và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được phép tham gia vào các giao dịch mua bán, cho thuê. Nó thể hiện sự tương quan giữa nguồn cung và nhu cầu tiêu thụ trên thị trường. Các giao dịch này được thực hiện với một mức giá cụ thể, phản ánh sự thống nhất giữa bên mua và bên bán.
Nguồn cung bất động sản được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm:
- Nguồn cung từ khu vực tư nhân: Đây là nguồn cung chủ yếu, hình thành từ hoạt động phát triển bất động sản của cá nhân hoặc công ty. Các đơn vị này không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
- Nguồn cung từ Nhà nước: Các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách, quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Các bất động sản này được Nhà nước quản lý và thực hiện các quyền hạn, sau đó được đưa vào giao dịch để chuyển quyền sở hữu cho các doanh nghiệp hoặc cá nhân khác.
- Nguồn cung không chính thức: Là các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuôn khổ, quy tắc, quy định của Chính phủ. Nguồn cung này thường phát triển mạnh trong điều kiện luật pháp không chặt chẽ, dễ tạo ra "thị trường đen" và những bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để được công nhận.
Các điều kiện hình thành cung bất động sản tại Việt Nam
Để cung bất động sản hình thành và hoạt động hiệu quả trên thị trường, cần có các điều kiện sau:
Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán: Đây là điều kiện tiên quyết. Khi người sở hữu có ý định chuyển nhượng bất động sản, nguồn cung mới có thể xuất hiện.
Giá cả phù hợp với sức mua: Mức giá chào bán phải được thị trường chấp nhận, tức là phù hợp với khả năng thanh toán của người mua và được cả người mua lẫn người bán chấp thuận. Mức giá này thường được coi là giá thị trường.
Cung bất động sản hình thành với điều kiện rõ ràng
Sự can thiệp, điều tiết của Nhà nước: Thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch và các chính sách quản lý xây dựng, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết quan hệ cung cầu bất động sản. Nhà nước kiểm soát khu vực tư nhân thông qua quy hoạch, các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn xây dựng.
Hoạt động của khu vực tư nhân: Các công ty phát triển nhà ở tư nhân là nhân tố chính hình thành nguồn cung bất động sản. Mặc dù mục tiêu là lợi nhuận, nhưng hoạt động của họ cần được định hướng để đảm bảo tính xã hội và môi trường, tránh tình trạng chỉ tập trung vào các khu vực có lợi nhuận cao.
Hệ thống pháp luật rõ ràng, chặt chẽ: Một hệ thống pháp luật quy định chặt chẽ về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở sẽ hạn chế hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức, giúp thị trường minh bạch và công bằng hơn.
Các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản
Có nhiều nhân tố tác động đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó có những yếu tố then chốt:
Quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ
Đây là nhân tố mang tính quyết định đến tổng cung về nhà đất. Việc quy hoạch sử dụng đất, phân bổ quỹ đất cho từng mục đích (đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp...) sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến lượng cung bất động sản.
Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Hạ tầng giao thông, điện, nước, trường học, bệnh viện... phát triển đồng bộ sẽ làm tăng giá trị và khả năng phát triển của các khu vực, từ đó kích thích lượng cung nhà đất.
Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản
Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Nguồn nguyên vật liệu: Nếu nguồn nguyên vật liệu xây dựng sẵn có, phong phú và giá cả ổn định hoặc thấp sẽ giúp giảm giá thành xây dựng, từ đó tăng khả năng cung về nhà ở.
Chi phí nhân công, lãi suất vốn vay: Những yếu tố này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí phát triển dự án và quyết định khả năng cung ứng của các chủ đầu tư.
Pháp luật và chính sách của Nhà nước: Dù không làm thay đổi yếu tố vật chất của bất động sản, nhưng pháp luật và chính sách có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông, từ đó làm thay đổi nguồn cung trên thị trường. Các chính sách về thuế, tín dụng, quy định về cấp phép xây dựng, giao dịch bất động sản đều ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cung của các chủ thể tham gia thị trường.
Độ co giãn của cung bất động sản so với giá cả: Khác với hàng hóa thông thường có độ co giãn cung thuận chiều với giá, cung bất động sản thường có độ co giãn rất nhỏ, thậm chí âm. Điều này là do khi giá đất tăng, mặc dù có thể khuyến khích việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc tăng mật độ xây dựng, nhưng tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật, chính sách của Chính phủ là yếu tố hạn chế, khiến nguồn cung không thể tăng nhanh tương ứng với sự biến động của giá cả.
Việc nắm vững các khái niệm và nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản sẽ giúp bạn có cái nhìn sâu sắc hơn về thị trường, từ đó đưa ra những quyết định đầu tư, mua bán thông minh và hiệu quả.
Hiểu rõ cung bất động sản là chìa khóa để đưa ra quyết định thông minh trên thị trường. Từ quy hoạch đất đai, hạ tầng, chi phí đến chính sách, mỗi yếu tố đều định hình bức tranh nguồn cung. Nắm bắt các yếu tố này giúp nhà đầu tư, người mua và người bán tối ưu hóa lợi ích và giảm thiểu rủi ro.
Trong bối cảnh thị trường phức tạp, việc tiếp cận thông tin đáng tin cậy là cần thiết. TOPI - nền tảng tài chính thông minh, cung cấp kiến thức chuyên sâu và công cụ hữu ích, giúp bạn đưa ra những lựa chọn đầu tư và quản lý tài sản hiệu quả nhất.
